На днях мы закрыли очередную сделку по продаже дома с участием Материнского капитала и хотим рассказать о ней подробнее. Мы провели более десятка сделок с использованием Маткапитала, чем же примечательна именно эта?
В предыдущих сделках купли – продажи Материнский капитал использовался напрямую для расчета с продавцом, т.е. часть суммы по сделке мы получали не от покупателя, а от ПФР (Пенсионного фонда – прим. распорядитель Материнского капитала). В данной же сделке Маткапитал использовался как первоначальный взнос по ипотеке. Т.е. в этой сделке участвовали и ипотека, и Маткапитал.
Рассмотрим подробнее этот кейс. Действующие лица: жилой квартал «ЖитьПросто», молодая семья Василий и Анна, ПАО Сбербанк РФ, Пенсионный Фонд РФ.
Небольшое отступление:
Правительство РФ разработало и поддерживает программу по стимулированию рождаемости посредством выдачи Материнского капитала. Использовать сумму Капитала можно на разные цели: покупка дома с земельным участком – одна из утвержденных опций.
Дом с участком должен соответствовать ряду условий. Они прописаны в следующих документах:
— П.3 ст.10 ФЗ 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»;
— Ст.15 ЖК РФ;
— Ч.2 Постановления Правительства № 47.
Регламентируются следующие требования:
— Покупаемый дом находится на территории РФ;
— Недвижимость является отдельной постройкой с назначением «Дом Жилой», имеющей жилые комнаты и подсобные помещения для санитарно-гигиенических и хозяйственных нужд.
Наши дома полностью соответствуют всем этим требованиям. Таким образом, нет никаких препятствий использовать Маткапитал в жилом квартале «ЖитьПросто» в предусмотренных законодательством случаях, а именно:
1. Оплата Маткапиталом части средств по договору купли – продажи жилого дома с земельным участком.
2. Использование Маткапитала в качестве первоначального взноса (части первоначального взноса) при приобретении жилого дома с земельным участком в ипотеку.
Важный момент – только в целях первоначального взноса по ипотеке можно использовать Маткапитал до достижения младшим ребенком 3х лет.
Итак, после рождения второго ребенка, молодая семья — Василий и Анна встали перед необходимостью решить два вопроса: расширение жилплощади и улучшение качества жилья в пользу комфорта и экологичности. Было решено покупать загородный дом. Оценив свои финансовые возможности, супруги обратили внимание на ЖК «ЖитьПросто».
Василий и Анна приехали в поселок и выбрали одноэтажный 4х комнатный дом по проекту «Мечта-2» — 100м2 на участке в 10 сот. Стоимость лота – 3 150 000 р.
Финансирование покупки планировалось следующим образом:
1. Первый взнос по ипотеке от 15% (в данном случае 472 500), но Василий и Анна решили его увеличить до 600 000, из них 456 000 р. — средства Маткапитала + 144 000 собственные средства. Увеличение первого взноса, безусловно, увеличивает шансы на одобрение ипотеки Банком, особенно в нашем случае, так как Анна находится в отпуске по уходу за ребенком и к рассмотрению принимаются только доходы Василия.
2. Оставшиеся 2 550 000 р. планировалось запросить в Сбербанке в виде ипотечного займа сроком на 15 лет под 9,3% годовых с бесплатным досрочным полным либо частичным погашением. Ежемесячный платеж составляет 26 320 р. — менее 40% от ежемесячного дохода семьи. Для Банка это хороший показатель.
Далее логика сделки несложная: Василий подает заявку в Сбербанк (заявку можно подать самостоятельно или с помощью наших специалистов). К заявке прилагается стандартный набор документов для кредита, плюс копия сертификата на Материнский капитал и справка из отделения Пенсионного фонда, его выдавшего, об остатке средств по данному сертификату.
Через три дня Банк принимает решение об одобрении ипотечного кредита Василию и Анне. Параллельно, Регистратор ЖК «ЖитьПросто» предоставляет в Банк документы о доме и участке со стороны Продавца, проект Договора купли – продажи, а также, отчет об оценке приобретаемой недвижимости.
Через семь дней менеджер Сбербанка приглашает Василия и Продавца в Банк для подписания Кредитного Договора и Договора купли – продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств.
Подписав Договора, Василий переводит личные средства первого взноса (144 000 р.) на открытый для обслуживания кредита счет. Средства Материнского капитала на этот же счет перечисляет Пенсионный фонд, но позднее – после регистрации сделки. Однако, это уже отношения между отделением ПФР и Банком – кредитором. Продавец и Покупатель в них не участвуют.
Документы сдаются через МФЦ на госрегистрацию сделки в Росреестр. Наконец, еще через 7 дней наступает кульминация всей этой истории – Василию и Анне торжественно вручаются зарегистрированный Договор купли – продажи, свежие выписки из ЕГРН на участок и дом, где собственником уже является Василий, и ключи от их нового дома в жилом квартале «ЖитьПросто»! Сделка закрыта. Как видите, все Просто!))
В заключении хочу привести расчет при аналогичной покупке дома по проекту «4 сезона 7х9» 109м2 на участке 10 сот. Дано:
— дом с участком комплектация СТАНДАРТ – 2 900 000 р.
— первый взнос – предположим, только федеральный Маткапитал. С 01.01.2020 это 466 000 р. или 16,1% от покупной стоимости. Условие Банка (более 15% ) выполнено без привлечения собственных средств. Если есть сертификат на региональный Материнский капитал Московской области, а это еще 100 000 р., его тоже можно использовать.
— остаток 2 434 000 р. в ипотеку на 15 лет под действующие в данный момент 9,3% годовых с бесплатным досрочным полным/частичным погашением — это 25 123 руб./мес.
Значит, для одобрения ипотеки суммарный доход семьи должен быть от 63 000 руб./мес.
В случае обещанного Президентом РФ дальнейшего снижения ставок по ипотеке, будет выполнен перерасчет в сторону сокращения либо срока выплаты, либо ежемесячного платежа.
Таким образом, любая семья, имея на руках только сертификат федерального Маткапитала и суммарный доход обоих родителей от 63 000 руб./мес. даже без привлечения дополнительных личных средств может приобрести в жилом квартале «ЖитьПросто» двухэтажный дом 109 м2 на участке в 10 соток.
Специалист по регистрации сделок ЖК «ЖитьПросто»
Дмитрий Понкратов.